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鹰牌陶瓷 | 鹰之声总89期
楼市还宜放眼量
文/陈啸天
 
    自1月26日“新国八条”调控以来,2011年中国房地产市场从未平静过:限购、限贷、限价等调控政策接连出台;正源、绿城、佛山等新闻事件不断闪现;拐点、转型、洗牌等声音不绝于耳……

    是这样吗?

    严肃的研究者会发现,恰是在这“史上最严厉”的调控之年,房地产市场却出现了三个“反常”现象:首先,房企高薪抢人、挖角现象频现。今年各大房企的人才竞争盛况空前。一家大型企业人力资源部负责人最近表示,今年项目上缺人明显,公司到目前为止已经挖了190多人,仍觉不够,“只完成了挖人计划的三分之一”
 
    在很多企业面临专业人才缺乏的困境下,今年房地产业人力成本明显上升,同样一个岗位,如果是挖来的人才,今年比去年大约涨了至少20%。

    其次,全国房地产业成交(面积)仍旧上涨。国家统计局刚刚公布的数据是,今年前三季度,全国商品房成交面积达到7.12亿平方米,同比增长达12.9%其中,仅9月单月就成交面积过1亿平方米,同比大涨10%以上。

    再次,大企业业绩涨幅惊人。中国房产信息集团刚刚公布的《2011年前三季度中国房地产企业销售业绩Top30》榜单显示,尽管调控不断,但大企业业绩却大幅增长:万科同比增约39%,中海增长46.8%,恒大的增幅则达到惊人的85%。

    上述三个现象是客观存在的事实。这到底为什么?

    原因其实很简单:人们每天看到的房地产业信息和数据,只是局部的和片面的,主要是近40个城市的数据,另外240多个城市的数据通常是看不到的。实际上,每个月和每个季度国家统计局所公布的房地产业成交数据,总共包括了全国287个地级市的数据。而媒体在传播市场信息的时候,往往偏爱报道其中主要的近40个城市———这些城市也是限购调控的主体。

    只观察调控政策指向的近40个主要城市时,市场成交当然不好,所释放的信号当然悲观。

    而放眼其余的240多个城市,这些城市目前还处于快速城市化的发展阶段,刚性需求仍在不断释放,且释放规模非常庞大,速度也非常快。因此,尽管主要城市的成交在萎缩,但此起彼伏之间,全国商品房成交数据仍旧是同比增长。只不过贡献这个增长的是通常所谓的三、四线城市,往往容易被媒体忽视。

    房地产大企业由于进入城市多、项目多、布局比较分散,所以在限购政策把很多典型城市成交限制住后,还可以依托三、四线城市中的项目贡献继续保持业绩增长,弹性和腾挪空间大是成长的动因。

    如果我们能站在这个角度来看待中国的房地产市场,又该如何判断当前和今后的形势呢?

    我认为,可以把今年的市场走势拆分为两个阶段:1月26日至6月底可称为第一阶段。在此阶段,被限购的城市房地产市场经历了一个典型的U型走势,3月、4月为市场低位。

    随后进入第二个阶段:需求在被压抑近2个月后,越积越多;再加上很多企业为冲上半年业绩,配合以价格10%左右的调整,导致5月、6月市场成交量反弹迅猛。直至主管部门再度施压调控,市场自7月12日起再度低迷至今。从这些年的调控与市场博弈的经验来看,尤其是从今年前一阶段市场表现可以看出,需求还是非常强大的,通常情况下被压抑2~3个月之后会有自我释放的内在动力。此时如果能够主动甚至积极地给予价格配合,成交量是可以恢复的。最近一段时间,我们发现,只要降价,市场还是有反应。

    同时,需求被压抑后只会越积越多,无非是在什么时间节点和以什么方式释放,绝对不会是消失。

    可以想象的是,有相当部分需求在明年又有自我释放的可能性。如上所述,现在全国三、四线城市房产市场(也是我们看不见的市场)成长性非常之强,如果配以今年受限城市被抑制需求得以释放的话,明年的整体市场没有理由会比今年差。

    其实,市场没那么差,只是因为我们自己的视野不够宽。
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